房地产新国五条对房价有影响吗?

更新时间:2019-11-18点击:

房地产新国五条对房价有影响吗?即使政府屡出重拳抑制楼价,但国家统计局18日公布的4月份70个大中城市住宅销售价格指数却令人堪忧:虽然连续连续上涨多个月的房价涨幅开始缩窄,但是也有专业人士指出,房价上涨的趋势并未得到根本性改变。

房地产新国五条对房价有影响吗?

对于“新盘报价不能高于该楼盘此前成交价”的说法,正略咨询合伙人康桄瑀在接受法治周末记者采访时指出,这种表述比较“模糊”,不同时期开盘的楼盘价格不尽相同,可能成本也有差异,所以“此前成交价”或许并不可能只有一个唯一标准;而“也不能高于周边同质商品房价格”的表述也有空间可循:“同质”商品房的概念是很难界定的,周边小区配套、环境等等因素的评估都是有很多灵活变动的空间。

此前北京市住建委主任杨斌表示,为实现房价控制目标,政府的努力主要包括两方面内容:一是土地供应方面,按照住建部要求,供地量不低于前五年的平均数;二是供应“限房价、竞地价”的地块,也就是说政府在土地出让阶段已经规定了房屋的最高销售价格,开发商拿地时就明确了今后的售价不能高于政府定价。

根据“国五条”北京细则,2013年本市房价控制目标主要分为两部分:一是全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定;二是针对中等收入家庭,也就是“夹心层”人群,进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。

对于“限价房序列管理”,杨斌称这是一个新的概念。

“以前我们所说的限价房,也就是两限房,是属于保障房序列的,针对的人群是中低收入家庭。

现在所说的则是指商品房中自住改善型的住房,针对人群是中等收入家庭。

”这个目标提出后,新的概念还要具体化,相关政策正在研究之中。

杨斌透露,这类房将通过政府的土地收入、税收政策的优惠保证中低价位,因此以后再上市可能会受到限制。

对于房价的调控,北京历来是走得最远的,它的政策出台每每成为全国房地产市场的风向标。

问题的关键是,这一系列政策是否会达到预期效果?

房地产市场的定价机制不简单

“一定程度上,政策会控制、引导开发商所报出的价格。

”康桄瑀强调,“但此举市政府采用的非常规的政策手段,它是不能作为常态的政策来规范市场的。”

他说:“北京已经有了一个非常成熟的市场化的定价机制。

政策的作用肯定是有的,但能起多大的影响还不好说。

北京每年进入的人口达到三四十万之多,相当于增加了一个中小规模的乡镇人口,真实的购房需求压力一直存在。”

而且,经过对房地产市场一段时期的调查,记者发现正如一些专家谈到的,房地产市场的定价,显然不是简单的几条政策就能够操控的。

康桄瑀对此也有同感。

他表示,房地产开发商为新楼盘定价通常要考虑三方面的因素:首先是之前周边房产的价格;其次是“竞项”因素,即同期存在的有竞争的地产项目;再者就是公司本身的现金流、业绩表现等现实因素。

在进入市场之前,开发商会作出自己认可的经营价格表。

而售房价格“低开高走”的现象非常常见,一位业内专家告诉法治周末记者,地产商会估算一段时期内房价的平均价格作为营利的参考价。

一些楼盘第一期的价格明显要低一些,质量也更好一些,开发商以此赢取购房者的口碑。

通常在第二期开盘时就有明显的抬价行为,有时后期的价格会高出第一期2至3倍。

根据记者调查发现,一些打着解决刚需族自住需求、低价入市的南六环普通住宅,却在物业收费上远超高档别墅项目。

如此整体测算下来,房价被变相推高超过1000元/平方米。

此前第二次开盘的均价在1.2万元/平方米的龙湖时代天街在被曝出低价“饥饿营销”的同时,其高达4.7元/平方米/月的物业费更是遭到了准购房者的普遍质疑。

“国五条”被尚未威慑开发商

根据记者了解,2013年4月,北京一手房交易价格指数为1057.8点,较上月上升29.4点,环比上涨2.86%,涨幅较上个月扩大2.40个百分点。

为近13个月以来的最高水平。

进入2013年,仅在与2012年新年交替的12月份出现了短暂的回调外,价格指数呈现一路上涨态势。

“市场经济基础就是竞争,‘国五条’出台并不会对房地产市场造成洗牌,房地产企业总体压力不大,从过往10年的政策经验,可以看到房地产市场不但没有萧条,房地产泡沫也没有破灭。

”任志强预言“涨价”的说法在网上也得到了很多网友的附和。

因为总是以对房价的预言胜出,外号“任赢赢”和“预言帝”的任志强指出,目前一线城市当中二手房交易量已经和一手房接近,最终结果是二手房交易量将成为市场主力,一手房会在城市化达到70%以后慢慢下降,而中国离达到这个目标距离还很远。

因此“从世界各国的情况来看,我们不可能因为某一个政策出现中断城市化发展过程,所以‘新国五条’没有办法扭转这样一个必然发展趋势”。

任志强说:“本来看不见的手会根据市场需求和价格变化进行变化,但是中国有一个特色就是利用看得见,闲不住的手进行价值管制,但不管你用任何方法调控,只要不是增加供给,就一定是不好的制度,这种制度导致结果一定是供应少于需求。”



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