2019年美国地产下滑,难道是泡沫破灭吗?

更新时间:2019-12-01点击:

2019年美国地产下滑,难道是泡沫破灭吗?市场总是在不断起伏,但反弹到高点的速度往往比从高点回落的速度要慢。美国房地产市场和其它行业一样,花费了数年时间才从2008年的金融危机中复苏。

2019年美国地产下滑,难道是泡沫破灭吗?

楼市观察者们对2017年的房地产市场颇为满意,但这毕竟是房地产市场近十年来首次回春;而且2019年的开局并不顺利,因此,怀疑论者们开始担心另一场房地产业衰退的到来。

部分房地产高端市场的确有所下跌,比如中国投资者在全球范围内的大面积撤出的确有损美国西海岸的房价,但是2018年美国90%的房地产市场都呈现上涨现象,说明新一轮房地产泡沫的预测有些言过其实。如全美不动产经纪商协会的Lawrence Yun所说:“取消抵押品赎回率正处于历史低位,这表明人们量入为出,且并未购买他们负担不起的房子。”2018年全年的统计数据尚未公布,但有证据表明,房价正如分析师去年1月所预测的那样飙升。

2018年11月,房屋销售量同比下降1.5%,但是房价在上涨,并且预计2019年全年将继续上涨。强劲的经济加上低供给和高需求,预计将推动2019年的房价上涨3.1%,房屋交易量增长1%。

房地产数据公司Corelogic的数据表明:房价上涨也有负面影响。例如在美国50%的高端房地产市场中,如果用租赁收入这样的基本标准来分析房价,则有一半房屋估价过高。虽然大城市高房价情况早已存在,但这是一个全国性的问题。从2008年经济衰退以来,住房支付能力处于最低水平,随着利率的提高、抵押贷款利息上限的降低以及州和地方税收(SALT)的减免,住房支付能力只会越来越低。美国放慢了建造新房屋的速度,且今年很多潜在购房者将进入租房市场。由于城市房价过高,一些人可能会选择搬到郊区,且这一趋势预计在今年有所增长。许多年轻人由于过高的房价不得不离开中产阶级化的大都市,选择定居于“二线城市”。

尽管人们担心买不起房子,但仍有很多好消息:劳动力市场吃紧有望加速工资增长,而低油价将有助于经济增长。2019年和30年期抵押贷款利率都有可能上调5%左右,但取消抵押品赎回率并未增加。同样,申请抵押贷款的人也越来越少。这些数据表明人们正在量力而行地借贷——并没有看到另一个泡沫的产生。此外,考虑到美国1月份头几天的稳步就业率增长,我们预计房屋销售量随着物价上涨将保持稳定或下降,不过我们预计物价并不会像过去几年那样迅速上涨。

表面上看来,许多房地产科技初创公司到近期才首次扎堆亮相,但回溯2012年和2015年的众筹法颁布,以及人们对房地产市场效率过低越来越明晰的认识,这个变化便并不那么令人意外了。这些雄心勃勃的初创公司旨在改善房地产交易流程、缓解施工难点并提供新的融资途径。到2018年底,风险投资人和科技投资者已经向房地产科技初创公司投入了约52亿美元。现在评估房地产科技的宏观经济效应可能还为时过早。随着老牌企业和有雄心的后起之秀都在力求占领市场,我们预计新技术的应用会不断增多。

最后,房地产投资项目的私募股权融资在2012年和2015年众筹法出台后均出现高增长。特朗普的税收改革计划中有一项名为“机会专区”(Opportunity Zones)的新条款,该条款承诺取消美国8700个服务水平较低地区10年内投资的资本利得税。由此我们预计房地产私募股权融资会受益颇多。

我们预计那些符合“机会专区”条款要求的投资者不仅会以新颖的方式投资——其中一种方式是通过安全令牌(即由“区块链”分布式账本技术驱动的数字资产)进行投资。在私募股权投资中令牌化取得了不错的进展,它通过允许小型投资者参与项目和使传统非流动性资产具有流动性来促进投资“民主化”。通过向公众提供部分投资机会,令牌化具有彻底改革房地产市场的潜力。

美国科创企业Propy CEO / 获奖房地产开发商 / 软件工程师 / 连续创业者 / 自动化解决办法倡导者。Propy是一家位于美国硅谷的房地产科技公司,致力于通过区块链改革房地产交易。我对区块链、房地产和可持续发展等领域保持持续关注,凭借在国际房地产、加密经济学方面的扎实知识,曾有幸多次参加全球区块链房地产科技领域的活动并发表演讲。我的知识业务覆盖多地的房地产市场,包括美国、欧洲及中东和北非等地区。拥有俄罗斯计算机工程学位和牛津大学城市可持续发展学位。



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