上海房展重新梳理了180w条房价数据

更新时间:2020-07-24点击:

因为在被股市抢走风头之前,占据人们注意力的往往就是是某个新盘相比去年同板块楼盘贵出10%甚至30%,为什么还卖得这么好?亦或是前2个月看过的二手房,新挂牌的房源怎么一下子涨了这么多?上海房展重新梳理了180w条房价数据。

上海房展重新梳理了180w条房价数据

上海早已进入二手主导市场,一手房楼盘分布极为不均。如果看一手房成交均价,那么这个月价格较高的市中心多几个项目开盘,全市均价就被拉高;反之如果下个月价格较低的郊区多出几个楼盘,全市均价就被拉低。实际上都不能说明真实的房价涨跌。

而若是看覆盖更全面的二手房市场均价,则会由于众所周知的做低合同价问题而严重失真。

2、看挂牌均价:

受制于中介公司市场策略,房源结构严重影响结果

理论上挂牌均价能够即时反映市场比较真实的情况,而且二手房市场覆盖面也足够广。

但在实际操作中,由于仅有少数中介公司的挂牌数据质量足够高,所以非常受制于这些中介公司的挂牌房源结构。

就比如2019年9月某中介公司下架了大量价格较低区域的房源(甚至整个崇明区房源都消失了),导致整个挂牌均价在10月异常升高,而这并不是房价水平的实际上涨。

3、看评估价格均值:

反映滞后,与即时的市场体感相差较多

评估价格能够很好的解决前2种方法房源结构不稳定的问题,但由于价格基于算法生成,因而一方面数据会较为滞后,另一方面对于不够活跃的小区,由于缺乏参考依据,价格准确度也会较差。

的基本逻辑是:

1、固定样本房源结构

根据“2017年每个月都有成交”这个条件,在上海各二手房小区中筛选出约1000个固定的热门小区,保证了「恒星小区价格指数」的稳定性,杜绝房源结构变化对指数产生的影响;

2、采用最即时价格数据

对这约1000个小区计算挂牌房源的中位数价格,并用评估价格补全缺少真实挂牌房源数据的热门小区价格;

3、用均值体现整体水平

对这约1000个小区的中位数价格求算术平均数,得到最终的「恒星小区价格指数」来描绘上海整体房价水平的变化。

可以说在当时,「恒星小区价格指数」已经是对于描述房价走势的巨大改进,能够即时而又稳定地反应房价变化。但在2年多的持续应用中,我们还是意识到了「恒星小区价格指数」的一些不足,比如:

1、样本量不足:

由于2017年是成交小年,导致当时我们筛选出的「恒星小区」仅有约1000个。而如今的市场热度明显发生了变化,仅用约1000个小区的样本量不再能够充分体现房价的变化;

2、样本对象略有偏差:

由于当时我们筛选热门小区时,仅单一地考虑了二手房小区成交量因素,导致最终的「恒星小区」名单中低总价的老公房占比偏高,部分优质次新房反而不能入选,这对于像上海这样一个置换比例极高的市场来说略失偏颇的;

3、样本分布不够科学:

当时的「恒星小区价格指数」仅从成交量单一维度筛选小区,并没有充分考虑「恒星小区」的分布要与上海实际存在的房源分布高度一致,才能反映最真实的房价水平。

为了弥补这些不足,前几天在进行了一些列研究与讨论后「一房一万」重新梳理了过去5年多近180w条楼市数据,制作了改进后的

在延续了1.0版本「恒星小区价格指数」的基本逻辑后,我们有针对性地对「恒星小区价格指数」V2.0进行了改进:

1、充分扩大了样本量至2500个

在「恒星小区价格指数」V2.0中我们依旧延续了“每个月都有成交”这一「恒星小区」的条件。但不同的是这一次我们将其作为确定小区库内样本量的依据,而不是直接确认小区库的名单。

因为我们发现,不同的市场环境下想要充分描述上海的房价水平所需要的小区数量差距很大:

①第一版「恒星小区」诞生于市场最冷的2017年,导致了需要的小区样本量仅需1000多个;

②从去年开始市场明显转向温和,想要描述清楚整体房价就需要约2000个样本小区;

③而市场最热的2015-2016年,这个数字则是约2500个小区。

但我们也可以看到无论市场多热,2500个左右的小区样本量绝对就足以代表上海全部的约1.4w个住宅小区,将上海房价讲清楚。

我们在「恒星小区价格指数」V2.0中除了“成交量”这个挑选小区库的主要指标以外,还将成交金额作为一个次级指标纳入了考量,使得更多次新房而不是老公房被纳入了小区库。

这样做使得V2.0的「恒星小区」小区库相比于V1.0版本,更接近于当前上海楼市的成交情况(V1.0的「恒星小区」小区库中次新房/老公房比例更接近于物理存在的房源构成),能够更直接体现购房者们在买房时实际面对的情况。

我们根据上海不同板块以及环线在上海整体房源中的占比,对「恒星小区价格指数」V2.0的小区库做了强制分布。这样做使价格水平更接近于上海整体市场的实际情况,而不会因为板块或环线间热度的差异形成过度的结构性影响。

2019年上海房价可以说是“三步一回头”,最低点和最高点之间相差约3%。金三银四带动了一波量价齐涨。价格在高位维持了几个月后,又在金九银十的放量成交中发生了约1%的小幅降价;

而今年虽然受到疫情的影响下,但反倒是出人意料的除了在4月略有调整,几乎始终处于稳步微升状态,7月更创下近两年来价格的新高(当然幅度实际上很温和,仅约2%)。


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