现在投资多伦多地产属不属于高点买入?人口篇

更新时间:2021-11-19点击:

任泽平(清华大学经济管理学院博士后)在《房地产周期》一书中指出:“房地产市场,长期看人口,中期看土地,短期看金融。“上一期我们已经从金融货币的角度分析过,由于加拿大货币超发率是远高于房屋折旧率,所以房屋的价值是只升不降的。本期我们从人口的角度分析,现在投资多伦多地产是不是好的时机。而下一期,我们将会从土地角度出发,分析这个问题。

现在投资多伦多地产属不属于高点买入?人口篇

长期看人口,具体来说就是:当城镇化率超过70%时,人口继续向大都市圈集中,中小型城市人口增长缓慢。

虽然从全球人口发展的全景来说,大部分发达国家人口都有减少的趋势。但是,作为2021年全球移民首选国家的加拿大,并不用担心这个问题。加拿大的城市化率在2015年到2020年期间是97%,远超上述提到的70%。在未来,加拿大人口会继续向大都市圈:例如多伦多、温哥华、蒙特利尔、卡尔加里、渥太华等大城市圈集中。

加拿大统计局的数据表明,在过去二十年中,加拿大的人口增长速度持续上升。从2000年到2019年间,加拿大总人口从3070万增长到3710万。根据预测,在未来50年内,以目前的人口增长速度为基准,加拿大人口将翻倍。总而言之,作为2021年全球移民国家首选,加拿大在未来的人口快速增长是一个既定的事实。

根据加拿大统计局的预测,未来50年内人口的激增主要会发生在安大略省和阿尔伯塔省中(超过半数的人口增长会集中在这两个省)。其中,安大略省的人口预计将在2043年达到1650万-2040万人。

人口老龄化对房地产投资的影响

而且据加拿大统计局的数据,未来20年中,加拿大65岁以上人口比例会迅速增长,其主要原因是因为婴儿潮一代(出生于1947-1966的人)的人群会逐渐达到65岁这一年龄。人口老龄化是加拿大未来发展不可避免的问题,伴随而来的是劳动力减少、社会福利减少等问题。

统计发现,在过去的两百年中,人类的平均寿命每十年增加2岁。在加拿大来说,2000年出生的人预计寿命大约是80岁,以工作到65岁退休来算,他每年可以拿到2万加币左右的社保。即便我们不考虑人口老龄化所带来的社会福利减少的问题,如果没有一笔稳定的经济来源,每年依靠2万加币支撑活到80岁是非常不现实的。如果你不希望在65岁之后还继续回到劳动市场,尽早地开始做地产投资是非常有必要的。

买房是多数加拿大人的人生规划

据统计,虽然近年来加拿大房价不断疯涨,大部分的人(81%的长期物业持有者,77%的短期物业持有者,63%的租房者)仍然认为买房是非常有必要的。在所有租房者中,92%的人有强烈意愿或者计划购买房屋,大约60%的人有明确规划在五年内完成买房这一目标。

在人口如此激增的情况下,安大略省特别是多伦多地区的房地产市场一直处于炙手可热的时期。随着未来50年人口的不断涌入,经济持续发展,房地产业也必然是一路高歌猛进。其中最重要的原因,就是我们上述提到的移民数量的增加以及海外资本的流入。

多伦多作为加拿大最大的城市,它的周边还有数十个卫星城(旺市、万锦市、列治文山),这样庞大的城市群提供的不仅仅是无限的就业、学习机会,更是一个庞大而完善的经济体系。这也是为什么多伦多是加拿大2021年最受移民欢迎的城市,没有之一。

多伦多广受关注的三大楼盘:

Lawrence Hill Urban Towns

Lawrence Hill Urban Towns是由Kingdom Developments开发的联排别墅项目,位于Parkwoods-Donalda社区,背靠Don River Vally。Lawrence Hill Urban Towns有多所高等教育学院环绕,Seneca College、 the University of Toronto Scarborough、York University、Glendon College都只需15分钟车程就可到到达。就业方面,Lawrence Hill Urban Towns靠近Jeanne-Lajoie North York就业中心、Scarborough就业中心、Central Don Mills和Don Mills Crossing,是周边白领的首选居住地。周边有Parkway Mall、Metro、LCBO以及上百个大型商店,可以满足你所有的购物需求。这座楼盘共有222个单位,每个单位的起价从800,000加元开始,可以选择的面积范围从780平方英尺到1140平方英尺。

33 yorkville condos

33 yorkville condos是多伦多市中心Yorkville社区建造的高级豪华公寓,住在33 yorkville condos,您就拥有了多伦多乃至整个加拿大最好的教育资源、医疗资源、购物体验、居住体验。33 yorkville condos拥有近乎完美的步行得分(98/100), 您无需烦恼于多伦多市中心的车水马龙,便利的公共交通可以带您到任何想去的地方。该楼盘距离Bloor-Yonge地铁站仅仅两分钟的步行距离,丰富了您的出行选择。33 yorkville condos周边有大量的娱乐文化场所,皇家安大略博物馆、卡萨罗马城堡、凤凰音乐厅,居住在这里即是居住在艺术的海洋。

m2m condos

m2m condos位于多伦多Cummer Ave和Yonge St,是多伦多市2022年即将建成的地标建筑之一。该公寓由著名的开发商 Aoyuan International打造,共810个单位。m2m condos拥有极高的交通分数,住户可以使用距大堂前门仅几步之遥的TTC巴士路线。驾车可以轻松前往附近的主要干道,包括 401、404 和 407 号高速公路。开车到多伦多市中心只需不到半小时。m2m condos是一个熙熙攘攘、充满活力的社区,拥有很棒的步行分数。步行即可到达各种各样的生活方式设施,包括Yonge St.的一些多伦多市最好的餐饮、购物和娱乐场所。该地区正在大力的开发,房产需求量非常大,是绝佳的投资机会。



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